Заказ звонка
* Представьтесь:
* Ваш телефон:
Сообщение:
* - поля, обязательные для заполнения
Заказать звонок
Курс валют
Курс валют предоставлен сайтом kursvalut.com
Счетчик

Новости

 


Ольга Пуговкина: Как минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме, какие документы необходимо проверить и как правильно оформить данную сделку. Материал подготовлен в рамках работы юридической приемной Олега Наумова.
опубликовано: 18-03-2015

Начавшийся в конце 2014 года экономический кризис вызвал в Оренбурге высокий спрос на первичном рынке жилой недвижимости. Причина этого – попытка граждан защитить свои рублевые сбережения от обесценивания национальной валюты и повышающейся инфляции. В Оренбурге еще не сформирована традиция оформлять покупку недвижимости через специализированные юридические и риэлторские фирмы, и многие самостоятельно заключают договор непосредственно с компанией-застройщиком. В связи с этим, тематика обращений в юридическую приемную Олега Наумова дополнилась многочисленными вопросами о том, как минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме, какие документы необходимо проверить и как правильно оформить данную сделку.

Несмотря на то, что недвижимость признается одним из самых выгодных вложений, покупка квартиры в новостройке относится к категории наиболее рискованных сделок для физических лиц. В связи с этим, перед подписанием документов необходимо тщательно проанализировать всю информацию о застройщике и объекте строительства, учесть все юридические аспекты сделки.

 

Первое, на что должен обратить внимание потенциальный дольщик – форма заключаемого с застройщиком договора. Наиболее надежной и защищенной формой в настоящее время является договор участия в долевом строительстве. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. Перед внесением записи о договоре с первым участником долевого строительства в «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган проверяет всю разрешительную и проектную документацию по объекту строительства, а также меры, принятые застройщиком в обеспечение исполнения своих обязательств. Регистрация договорагарантирует и защиту от двойных продаж – пунктом 3.1. статьи 25.1 Федерального закона №122-ФЗ предусмотрен отказ в государственной регистрации при наличии другого зарегистрированного договора долевого участия в отношении того же объекта строительства.

 

Недобросовестные застройщики нередко используют юридические ухищрения с целью избежать регистрации договоров с покупателями квартир. Один из способов - заключение сделок, отличных от договора участия в долевом строительстве и совершаемых без учета требований Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Это может быть «договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства», «предварительный договор участия в долевом строительстве», «договор инвестирования строительства» и другие виды договоров, которые не требуют обязательной государственной регистрации.   Подобные действия застройщика квалифицируются как нарушение законодательства о долевом строительстве и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру. В частности, Президиум Верховного суда РФ в Обзоре практики разрешения судами споров в связи с долевым строительством от 4 декабря 2013г., рекомендовал судам исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон независимо от наименования заключенного сторонами договора. «Если судом будет установлено, что сторонами при совершении сделки действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона №214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные».  Тем не менее, для того, чтобы избежать в дальнейшем длительных судебных разбирательств и быть уверенным в гарантированности своих прав, лучше всего до заключения сделки проверить наименование и форму договора с застройщиком.

 

При ознакомлении с содержанием договора необходимо обратить особое внимание на следующие составляющие:

 

1. Предмет сделки (квартира) должен быть максимально конкретизирован. Описание объекта долевого строительства должно включать: наименование (например, «двухкомнатная квартира»), номер квартиры, точную площадь, номер этажа, указание местоположения квартиры на плане строящегося дома и другие существенные признаки. Статья 398 Гражданского кодекса РФ в случае возникновения спора по передаче объекта в собственность, предусматривает право предъявлять требования только в отношении индивидуально-определенных вещей.

 

2. Цена договора (стоимость квартиры) должна быть четко прописана в виде единой денежной суммы, подлежащей внесениюименно в качестве платы за строительство объекта недвижимости. Любое разбивание цены договора на части чревато тем, что в случае судебного разбирательства возврату будет подлежать только основная сумма. Дополнительные платежи, оформленные под иным наименованием, суд может не учесть.

Оплату следует производить после госрегистрации договора, поскольку именно с этого момента он считается заключенным.

 

3. К существенным условиям договора относится также срок передачи дольщику объекта строительства.  Данное обязательство чаще всего нарушается компаниями-застройщиками. Поэтому особое внимание нужно уделить наличию в договоре условия о неустойке (пени) за нарушение этого срока.

В соответствии с п.3 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ «В случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора». Специалисты по защите прав обманутых дольщиков предупреждают, что подписание такого дополнительного соглашения означает добровольное согласие на продление срока передачи квартиры, и влечет потерю возможности взыскания неустойки.  Основываясь на нормах Гражданского кодекса РФ, компания-застройщик вправе в судебном порядке предъявить требование о продлении срока, предварительно доказав существенное изменение обстоятельств и отсутствие своей вины в просрочке исполнения договора.

 

4. В договоре должен быть установлен гарантийный срок на переданную дольщику квартиру, который не может составлять менее пяти лет. «Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока» (п.6 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ).

        

5. Еще один неотъемлемый пункт договора участия в долевом строительстве, без которого сделка будет считаться недействительной – информация о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До недавнего времени единственной гарантией выполнения застройщиком всех договоренностей был залог. Земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора. И подлежат продаже посредством публичных торгов с последующим распределением вырученных средств между дольщиками, в случае обращения взыскания на предмет залога по причине невыполнения застройщиком своих обязательств. Однако данная мера показала свою неэффективность: если земля принадлежит застройщику на праве аренды, а строительство дома приостановлено на уровне котлована, то и реализовывать с публичных торгов попросту нечего. В связи с этим, c 2014 года введены дополнительные меры ответственности застройщика перед покупателями квартир. Строительная компания может выбрать один из следующих способов обеспечения исполнения обязательств: поручительство банка, заключение договора страхования со страховой организацией, участие в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

При регистрации договоров долевого участия госорган проверяет формальную сторону такого страхования, а именно, соответствие банка-поручителя и страховой организации тем требованиям, которые предъявляет к ним Федеральный закон №214-ФЗ: наличие достаточных собственных средств и уставного капитала, осуществление деятельности не менее пяти лет, отсутствие признаков банкротства, и др. Тем не менее, я рекомендую потенциальному дольщику дополнительно изучить всю имеющуюся информацию о компании-страховщике, оценить ее надежность и стабильность. В период экономических кризисов первыми под удар попадают именно банки и мелкие страховые фирмы. В случае банкротства таких организаций, вряд ли можно будет говорить о полной денежной компенсации вложенных в строительство средств. Следует также помнить, что минимальная страховая сумма по закону рассчитывается исходя из тех показателей средней рыночной стоимости жилья в субъектах РФ, которые применяются для социальных выплат на приобретение жилых помещений за счет средств бюджета, и заведомо ниже реальной рыночной стоимости.

Кроме того, в соответствии с п.8 ст. 15.2. Федерального закона №214-ФЗ, неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств (страховой случай), должно быть подтверждено либо решением суда об обращении взыскания на предмет залога, либо решением арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Таким образом, возмещение потерь будет возможно только после длительных судебных процедур.

Правила о страховании ответственности застройщика распространяются только на те строительный объекты, по которым первый договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован после 01.01.2014г.

 

Перед заключением сделки и внесением денежных средств, потенциальному дольщику необходимо проверить еще ряд документов, содержащих характеристику строительной фирмы и объекта строительства:

 

·                   Разрешение на строительство

 

Выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. В Оренбурге это Управление градостроительства и архитектуры департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга. Данный документ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство многоэтажного дома.

 

·                   Проектная декларация

 

Проектная декларация подлежит обязательному опубликованию в средствах массовой информации или сети «Интернет». Полный перечень требований к содержанию этого документа перечислен в статьях 19-21 Федерального закона №214-ФЗ. Особое внимание нужно обратить на следующую информацию:

 

- Сведения о застройщике, а именно: о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, учредителях (участниках), о его государственной регистрации. В случае необходимости, каждый обратившийся имеет право ознакомиться с регистрационными и учредительными документами строительной компании (Устав, ИНН, ОГРН, и др.). Реквизиты застройщика, указанные в исследуемых документах, должны полностью совпадать с данными, указанными в договоре долевого участия.

 

- Сведения об этапах строительства и о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося дома.  А также сведения о проектах, в которых застройщик принимал участие в течение трех последних лет, с указанием фактических сроков ввода их в эксплуатацию - данная информация многое говорит о «пунктуальности» застройщика и о его опыте работы в строительной сфере.

 

- Сведения о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Данные цифры необходимо сопоставить с информацией о планируемой стоимости строительства дома, которая также должна содержаться в проектной декларации. Определенную настороженность может вызвать, например, большой объем кредиторской задолженности наряду с отсутствием собственных средств и прибыли. Застройщик обязан представить для ознакомления бухгалтерскую отчетность за три последних года и аудиторское заключение за последний год осуществления им предпринимательской деятельности.

 

·                   Заключение государственной экспертизы проектной документации.

 

Наличие данного документа говорит о согласованности схем расположения электросетей, водоотведения, других инженерно-технических составляющих и о возможности подключения к ним возводимого дома. Следует отметить, что иногда строительные компании прибегают к услугам негосударственных экспертных организаций.

 

 

·                   Правоустанавливающие документы на земельный участок, предоставленный для строительства дома.

 

Это может быть свидетельство о праве собственности на землю, в котором должно быть сформулировано разрешение на использование земли именно для строительства многоэтажного жилого дома, например, "земельный участок, предназначенный для застройки жилого квартала".

Нередки случаи, когда земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды (субаренды). Договор аренды должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Наиболее надежным является долгосрочный договор аренды земельного участка. Если аренда заканчивается к моменту завершения строительства, а дом еще не достроен, потребуется дополнительное соглашение, продляющее срок аренды. Оформление этого документа полностью зависит от воли местных властей. К положительным новациям, защищающим права дольщиков в этом вопросе, относятся поправки в Федеральный закон №214-ФЗ, вступающие в силу с 1 марта 2015 года. В соответствии с ними к объектам долевого строительства не применяются положения статьи 239.1. Гражданского кодекса РФ об отчуждении по решению суда и продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Также необходимо уточнить, не относится ли данный земельный надел к природоохранной зоне - строительство многоквартирных жилых домов на таких территориях ограничено законом.

 

·                   Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Запись о договоре участия в долевом строительстве вносится регистрирующим органом в соответствующий раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).  При заказе выписки из ЕГРП можно будет ознакомиться со всей информацией о земельном участке и его залоге, об объекте долевого строительства, сторонах сделки, реквизитах и существенных условиях договора, о его изменении, расторжении, уступке прав требования. Выписка может содержать сведения о других дольщиках, а также о наличии ограничений (обременений) прав на объект недвижимого имущества.

Все документы, представленные застройщиком при оформлении государственной регистрации, помещаются в одно дело правоустанавливающих документов, которое идентифицируется условным номером, присвоенным первому договору участия в долевом строительстве(п.22 Инструкции «Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве…»).

 

• В сети «Интернет», иных независимых источниках следует поискать и любую другую информацию, свидетельствующую о репутации застройщика и его инвестиционных партнеров. Оценить ипотечную аккредитацию – количество ивесомость банков, выдающих кредиты на этот объект недвижимости. Проверить сведения об учредителях и генеральном директоре строительной компании.

 

Самостоятельное изучение вышеуказанных документов лучше всего подкрепить профессиональной оценкой. В Оренбурге существует ряд фирм, предоставляющих услуги по комплексной проверке юридической чистоты сделок с недвижимостью. Крупные риэлторские агентства, входящие в «Оренбургскую гильдию риэлторов», как правило, тоже включают юридический отдел, специалисты которого могут помочь с оформлением договора участия в долевом строительстве.

 

 

Ольга Пуговкина, руководитель юридической приемной Олега Наумова.